FAQ immobilière

Comment déterminer la surface habitable ?

La surface habitable d’un logement est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction. Cette surface est celle retenue pour le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Selon le code de la construction , c’est la surface de plancher construite, sous déduction des surfaces supportant murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules sont prises en compte les superficies avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1m.80. En pratique les surfaces se mesurent à l’intérieur, dans la limite des murs, portes et fenêtres.

La surface habitable ne prend pas en compte la superficie des sous-sols non aménagés, caves, combles non aménagés, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, espaces vitrés, locaux communs et autres dépendances.

Concernant les biens en copropriété, un métrage « Loi carrez » est imposé par la loi de décembre 1996 :

  • cible : logements en copropriété dont la surface privative (jouissance exclusive du propriétaire) est supérieure à 8 m2 et qui sont destinés à la vente.
  • objectif : certifier la superficie de ces logements (accroître la confiance des acquéreurs). La non-indication de la surface habitable dans un contrat de vente d'un bien en copropriété est une cause de nullité de ce contrat.

Ce métrage (qu'il est possible de réaliser soi-même) applique aux lots de copropriété (superficies privatives) les règles de calcul du Code de la construction évoquées ci-dessus.

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Quand et Comment déterminer la classe énergie de mon bien ?

Depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de vente (ou de location) d’un bien équipé d'un chauffage et/ou d’une production d’eau chaude doit indiquer sa « classe énergie ».
Cette classe est déterminée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit donc être réalisé avant le passage de l'annonce.

Tous les biens avec production de chauffage et/ou d'eau chaude, vendus (ou loués) sont donc concerné par le diagnostic. Les points suivants sont examinés : les caractéristiques du logement, de son isolation et de ses équipements, les systèmes de chauffage fixes et de climatisation.
Le DPE fait état de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre par l’utilisation d’une double étiquette. Il établit une estimation des coûts dus à ces consommations.

Sa valeur est d’abord informative. Mais (depuis Mai 2010) l’acquéreur peut, dans un contentieux en justice, se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE.
Le diagnostic de performance énergétique DPE ne peut être établi que par un professionnel expert certifié. Au moment où il est fourni il doit être daté de moins de 10 ans.

Etiquette Energie - Les seuils des différentes classes.

La consommation d'énergie se mesure en kWhEP/m².an (kilowattheures équivalent pétrole par mètre carré et par an).
L’émission de CO2 se mesure en kg éqCO2/m².an (kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré et par an).

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Comment estimer la valeur de mon bien ?

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Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Les Diagnostics à faire réaliser pour la vente d’un bien immobilier bâti sont quasiment tous obligatoires pour la signature de l'acte définitif de vente. Ils sont rassemblés et annexés à l’acte sous la dénomination du Dossier de diagnostics techniques.
Ces diagnostics ont avant tout une simple valeur informative vis à vis de l'acquéreur qui achète ainsi en toute connaissance de cause.

Les frais de diagnostic sont importants. Il est conseillé de s’adresser à un seul expert. Celui-ci proposera un prix global plus intéressant. Pensez aussi à faire une demande de devis sur une plateforme spécialisée qui vous permettra d'identifier vos diagnostics immobilier obligatoires, puis qui transmettra vos informations à différents diagnostiqueurs immobiliers, ce qui vous permettra de choisir, et de faire jouer la concurrence : Votre devis pour vos diagnostics immobiliers obligatoires

Attention ! Depuis le 5 mai 2010, avec le projet de Loi dit Grenelle 2, lors de la mise en vente d’un bien, le vendeur a l’obligation de tenir à la disposition des visiteurs le dossier de diagnostics techniques. Le non respect de cette obligation est sanctionable pénalement.

Donc désormais tous les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente du bien.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT).

Applicable depuis le 1er novembre 2007, il regroupe l’ensemble des états, constats et diagnostics obligatoires. Il comporte : 1 - Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) :

Il doit obligatoirement être réalisé pour toutes les ventes (et locations) d’ immeubles construits avant le 1er Janvier 1949 (y compris maisons individuelles). Pour être valable ce diagnostic doit avoir été fait moins d'un an avant la date de vente du bien, par un expert certifié. 2 - L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante :

Il est obligatoire pour toutes les ventes d’immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Quand une absence d’amiante est constatée, la durée de validité de ce diagnostic est illimitée.
Quand une présence d'amiante est relevée, selon qu'il s'agit d'amiante libre (calorifugeages, . . .) ou d'amiante liée (intégrée dans un matériau : mur, colle, . . .), des évaluations complémentaires (pouvant déboucher sur des travaux à réaliser) seront à opérer ou non.
Ce diagnostic est obligatoirement effectué par un expert certifié. 3 - L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment :

Il est obligatoire pour toutes les ventes de biens qui sont situés dans une commune ayant fait l'objet d'une déclaration « zone à risque » par arrêté préfectoral (renseignement à demander en mairie). L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à la date de la promesse de vente, ou à défaut à la date de l'acte authentique. Il doit être effectué par un expert certifié. 4 - L'état de l'installation intérieure de gaz naturel :

Il est obligatoire pour toutes les ventes de logements équipés d'une installation intérieure de gaz naturel datant de 15 ans ou plus. Le certificat de conformité (ou diagnostic gaz) établi ne doit pas dater de plus d'un an avant l'acte de vente. Il doit être effectué par un expert certifié. 5 - L'installation intérieure électrique :

Il est obligatoire pour toutes les ventes de logements dont l'installation électrique intérieure date de plus de 15 ans. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans à la date de la vente. Il doit être effectué par un expert certifié. 6- L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) :

Il est obligatoire pour toutes les ventes (et locations) de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par des plans de prévention des risques, des arrêtés de catastrophe naturelle et le zonage de sismicité disponibles en mairie et établis par le préfet. L'état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de 3 mois. Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel, il suffit d’établir l’état à partir des informations obtenues en mairie. 7 - Le diagnostic de performance énergétique (DPE):

Il est obligatoire pour toutes les ventes (et locations) et sert à déterminer la classe énergie. 8 - Le diagnostic surface habitable selon la loi Carrez :

Cette obligation ne concerne que les biens soumis au régime de la copropriété, Voir sur ce diagnostic point « Surface habitable ».

Dans le cas de la vente de « maisons », selon la situation, le niveau d'équipement, la qualité, etc. . . , certains autres diagnostics (le plus souvent obligatoires) à faire par le vendeur sur des dispositifs spécifiques, peuvent se rajouter : piscine, eaux usées, . . .

Pour ce type de dispositifs pouvant un jour être source de risques, il est bien souvent préférable de faire faire un diagnostic à valeur informative plutôt que de subir ultérieurement, en cas de sinistre, une mise en cause pour vice caché.

Si un (ou plusieurs) diagnostic(s) fait (font) défaut, le vendeur se trouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) correspondante. Ce vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge, pour l’objet du diagnostic absent, des travaux de mise en conformité. La vente du bien conserve toutefois sa validité

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